דיני מקרקעין
פער של 350 אלף שקל בין השמאים: כך הכריע בית הדין בשווי הדירה
שתי חוות דעת שמאיות העריכו את אותה דירה בסכומים שונים בתכלית – 1.5 מיליון שקל לעומת 1.15 מיליון שקל. בית הדין הרבני בטבריה נדרש להכריע כיצד יש לקבוע את שווי הנכס, ובחר שלא להסתפק בממוצע פשוט בין השתיים. במקום זאת, הוא העניק משקל גבוה יותר לחוות הדעת שנמצאה בעיניו יסודית ומנומקת יותר, וקבע את שווי הדירה על 1.383 מיליון שקל.
הסכסוך החל במסגרת הליך פירוק שיתוף בין בני זוג שנפרדו, כאשר במוקד המחלוקת עמדה דירת המגורים המשותפת.
הבעל, באמצעות באת כוחו עו"ד דיקלה אסידו-חכים, ביקש לפרק את השיתוף בדירה ולאפשר את מכירתה, תוך מתן אפשרות לכל אחד מהצדדים לרכוש את חלקו של האחר. בבקשה שהגיש אף נטען כי אם לא תצלח מכירה עצמאית של הנכס, יהיה מקום למנות כונס נכסים לצורך מימושו.
מנגד, האישה, שיוצגה בידי עו"ד אתי בן סימון, טענה כי אף שהדירה רשומה על שם שני בני הזוג, חלק ניכר מההון העצמי ששימש לרכישתה מקורו בכספים שהיו ברשותה עוד לפני הנישואין ובהלוואה שהעמידו הוריה. עוד טענה כי תשלומי המשכנתא שולמו מחשבונה וכי הבעל לא נשא בהם באופן שווה.
בית הדין קבע כבר בשלב מוקדם כי מאחר שהדירה רשומה על שם שני הצדדים, היא נחשבת רכוש משותף שיש לחלקו ביניהם, כאשר שאלת ההשקעות הכספיות של כל אחד מהם תיבחן בנפרד.
בהמשך מונה שמאי להערכת שווי הדירה. חוות הדעת הראשונה, שהוגשה ביוני 2025, העמידה את שווי הנכס על 1.5 מיליון שקל. אלא ששני הצדדים הסתייגו מהתוצאה, ובהמשך נקבע כי הנכס יוצע למכירה בשוק החופשי, כאשר אם אחד מהם יבקש לרכוש אותו – יהיה עליו להשוות להצעה הגבוהה ביותר שתתקבל.
האישה ביקשה לאחר מכן מינוי שמאי נוסף, בטענה כי קיים פער בין הערכת השמאי לבין שוויו האמיתי של הבית. בית הדין נעתר לבקשה, והטיל עליה את עלות השמאות הנוספת. הבעל מצדו טען שאין בכך צורך, ואף הציע לרכוש את הדירה תמורת 1.7 מיליון שקל.
אלא שחוות הדעת השנייה, שהוגשה בנובמבר 2025, רק החריפה את המחלוקת: היא העריכה את שווי הדירה ב-1.15 מיליון שקל בלבד – פער של 350 אלף שקל ביחס לחוות הדעת הראשונה.
בשלב הזה נדרש הרכב בית הדין, בראשות הרב שלמה שושן, אב"ד, ולצדו הרב שמעון אליעזר מן והרב דורון שמעון אלון, להכריע כיצד יש לנהוג כאשר מונחות בפניו שתי הערכות שמאיות שונות באופן מהותי.
בית הדין ציין כי במקרים מסוג זה הפתרון המקובל עשוי להיות עריכת ממוצע בין שתי חוות הדעת. ואולם במקרה הנוכחי הוא בחר לסטות מהדרך הזאת.
לאחר דיון הלכתי ומקצועי נרחב במעמדה של חוות דעת שמאית, קבע בית הדין כי אין חובה להעניק משקל זהה לכל הערכה שמונחת בפניו. לדבריו, ניתן ואף נדרש לבחון את איכות חוות הדעת, היקף הנתונים שעליהם היא נשענת והאופן שבו התמודד השמאי עם המאפיינים הייחודיים של הנכס.
במקרה הספציפי מצא בית הדין הבדל מהותי בין שתי השמאויות. בעוד אחת מהן התבססה על חמש עסקאות השוואה, חוות הדעת האחרת בחנה 17 עסקאות, התייחסה לקושי המשפטי הקיים בחלקה שבה מצויה הדירה, ניתחה את הפערים במחירי הדירות ואף בחנה את השפעת מיקומן והנוף הנשקף מהן לכיוון הכנרת והגולן.
מכאן הגיע בית הדין למסקנה כי "ממוצע יבש" בין שתי ההערכות עלול דווקא להרחיק מהשווי האמיתי של הנכס. חוות הדעת הראשונה נמצאה בעיניו יסודית ומשמעותית יותר, ולכן הוחלט להעניק לה משקל של שני שלישים, לעומת שליש בלבד לחוות הדעת השנייה.
התוצאה המשוקללת העמידה את שווי הדירה על 1.383 מיליון שקל.
הכרעה זו אינה מסיימת את המחלוקת בין הצדדים. בית הדין הורה להם להציג אסמכתאות בנוגע לתשלומי המשכנתא ולחובות הרובצים על הנכס, ולאחר השלמת ההתחשבנות אמור להיקבע אם אחד הצדדים ירכוש את חלקו של האחר או שהדירה תימכר בשוק החופשי.
עו"ד יוסף ויצמן: "שמאות אינה רק מספר"
עו"ד ויצמן, כונס נכסים ותיק ומרצה בתחום, מסר בתגובה כי: "ההחלטה ממחישה בצורה טובה את אחד האתגרים המרכזיים בהליכי כינוס ופירוק שיתוף. כאשר קיימות שתי שמאויות שונות, לא תמיד נכון לקחת מחשבון ולחלק את ההפרש לשניים. צריך לבדוק מה עומד מאחורי כל חוות דעת, אילו עסקאות נבדקו, האם קיימים מאפיינים ייחודיים לנכס והאם השמאי ידע לנטרל נתונים שעלולים לעוות את התוצאה."
לדברי ויצמן, "פער של מאות אלפי שקלים בשווי נכס אינו עניין תיאורטי. בהליך כינוס הוא יכול להשפיע באופן ישיר על התמורה שתיוותר בידי בעלי הזכויות. לכן שמאות איכותית, מנומקת ומבוססת היא מרכיב מהותי בהבטחת מימוש נכון והוגן של הנכס."