פער של 400 אלף שקל בין השמאויות: בית הדין העדיף את מבחן השוק

מחלוקת ממושכת סביב בית משותף בקיבוץ הפכה בבית הדין הרבני האזורי באשקלון לדיון רחב יותר בשאלה עקרונית: האם חוות דעת שמאית היא נקודת הסיום בקביעת שוויו של נכס, או שמא היא רק כלי בדרך לגילוי המחיר האמיתי שהשוק מוכן לשלם.

בני הזוג נישאו בשנת 2003 ולהם שלוש בנות. בשנת 2010 חתמו על הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, וביולי 2011 התגרשו. במסגרת ההסכם נקבע כי לאחר שהבת תגיע לגיל 18 תימכר הדירה המשותפת בקיבוץ והתמורה תחולק בין הצדדים. עוד נקבע כי אם לא יגיעו להסכמה על השווי, יפנו לשמאי.

השמאות הראשונה: 1.7 מיליון שקל

בהתאם להסכם פנו הצדדים לשמאי אבנר עזרא, וביולי 2024 הוגשה חוות דעת שהעמידה את שווי הבית על 1.7 מיליון שקל.

אלא שכמה חודשים לאחר מכן פתחה האישה תיק וביקשה למכור את הנכס לצד שלישי. בדיון שנערך במאי 2025, בפני אב בית הדין הרב אברהם הרוש, התברר כי כבר קיימת חוות דעת מוסכמת. לאחר דיון נוסף הוחלט כי תבוצע שמאות חדשה, וכי האיש ירכוש את זכויות האישה בהתאם למחיר שייקבע בה.

השמאי ברק בן יאיר מונה לביצוע השומה השנייה, וביוני 2025 התקבלה תוצאה שונה באופן משמעותי: 2.1 מיליון שקל – פער של 400 אלף שקל לעומת השומה הראשונה.

בעקבות חוות הדעת החדשה דרשה האישה, באמצעות בא כוחה עו"ד חיים ויקי שמעוני, כי האיש יעביר לה 1.05 מיליון שקל עבור מחצית הזכויות בנכס. מן העבר השני טענה באת כוחו של האיש, עו"ד איילת חן, כי נפלו טעויות מהותיות בשומה והפנתה לשמאי שאלות שנועדו לערער על דיוקה.

1.05 מיליון שקל מול הצעת פשרה של 950 אלף

עמדת האישה הייתה חד-משמעית: אם האיש מבקש לרכוש את זכויותיה, עליו לעשות זאת לפי השמאות העדכנית ולשלם לה 1.05 מיליון שקל. עו"ד חיים ויקי שמעוני אף טען בשמה כי מחירי הנכסים באזור עלו, וכי מכירה בשוק החופשי עשויה להניב מחיר גבוה אף יותר מהשומה השנייה.

האיש, באמצעות עו"ד איילת חן, טען כי השמאות השנייה אינה מדויקת וכי לא ניתן לקבלה כפי שהיא. למרות זאת, בניסיון לסיים את ההליך הציע לשלם לאישה 950 אלף שקל – סכום הגבוה ב-100 אלף שקל מהמחצית שהייתה נגזרת מהשומה הראשונה, אך נמוך ב-100 אלף שקל מדרישתה.

בית הדין הציע להוסיף להצעה כ-20 אלף שקל. האיש הסכים להצעה, אך האישה ביקשה זמן לשקול אותה ולבסוף דחתה אותה.

מנקודה זו כבר לא עמדה במרכז רק השאלה איזו שמאות משקפת טוב יותר את שווי הבית, אלא שאלה רחבה יותר: האם נכון להכריע בין שתי הערכות מקצועיות – או להעמיד את הנכס למבחן של השוק עצמו.

"אין לקדש את המושג מחיר שמאות"

בדעת הרוב הוביל אב בית הדין הרב אברהם הרוש את הקביעה כי חוות דעת שמאית אינה מטרה בפני עצמה.

בית הדין בחן את הסכם הגירושין וקבע כי ההסכם לא הגדיר מראש מי יהיה הרוכש של הדירה. לשיטתו של הרב הרוש, התכלית המקורית הייתה מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין הצדדים, ולכן יש לשאוף למחיר גבוה ככל האפשר בתוך פרק זמן סביר.

בפסק הדין נקבע כי אין "לקדש את המושג מחיר שמאות", שכן תפקידה של השמאות הוא לשקף את מחיר השוק ולא להחליף אותו. אם רוכש חיצוני יציע סכום גבוה יותר, אותה הצעה עשויה ללמד באופן ישיר יותר על מחירו האמיתי של הנכס.

לעמדתו של הרב אברהם הרוש הצטרף הרב צבי שינדלר, ובכך נוצר רוב לעמדה שלפיה יש לאפשר בחינה אמיתית של שווי השוק, ולא להסתפק בוויכוח בין שתי חוות דעת שמאיות.

ומה עם ההחלטה שהאיש ירכוש את הדירה?

הקושי המרכזי היה שבהחלטה קודמת כבר נקבע כי האיש ירכוש את הדירה לפי השמאות שתיערך.

אלא שלפי דעת הרוב, העובדה שהאיש עצמו מערער על השמאות השנייה משנה את נקודת האיזון. אם הוא אינו מוכן לקבל את המחיר שנקבע, הרי שהוא עצמו מעלה מחדש את השאלה מהו שוויו האמיתי של הנכס.

הרב אברהם הרוש קבע כי במצב כזה אין הכרח להיכנס לחקירה ממושכת של השמאי ולנסות להכריע איזו טענה מקצועית עדיפה. אפשר לבחון את המחיר באופן ישיר יותר – באמצעות הצעה אמיתית של רוכש חיצוני.

בית הדין הדגיש גם את ההיבט האנושי והכלכלי של פירוק השיתוף. בפסק הדין תואר הליך הגירושין כ"מסע" אישי וכלכלי, שבו הדירה המשותפת מהווה לעיתים עוגן של ביטחון. מכאן, לשיטת דעת הרוב, מוטלת על בית הדין חובה לעמוד על קבלת תמורה מלאה עבור הנכס.

שתי חלופות לאיש

בסופו של דבר קבעו הרב אברהם הרוש והרב צבי שינדלר כי יש לדחות את בקשת האיש לחקור את השמאי ולהעמיד בפניו שתי חלופות.

החלופה הראשונה: לרכוש את הדירה לפי שווי של 2.1 מיליון שקל ולהעביר לאישה 1.05 מיליון שקל עבור חלקה.

החלופה השנייה: להוציא את הדירה למכירה בשוק החופשי, כאשר לאיש תישמר זכות ראשונים לרכוש את הנכס בכל מחיר שיוצע על ידי רוכש חיצוני רציני, בכפוף להצגת שיק בשיעור 10% כמקובל.

הרב אביעד תפוחי חלק על דעת הרוב

הדיין הרב אביעד תפוחי סבר אחרת.

בדעת מיעוט קבע הרב תפוחי כי יש לתת משקל משמעותי יותר להחלטה הקודמת של בית הדין, שבמסגרתה נקבע כי האיש ירכוש את הבית לפי השומה שתבוצע.

לשיטתו, מאחר שהצדדים הסתמכו על אותה החלטה, הוציאו כספים ושילמו לשמאי, היה מקום לזמן את השמאי לחקירה, לאפשר לצדדים לבחון את חוות דעתו ורק לאחר עדכון השומה להכריע במחיר.

הרב תפוחי סבר כי לאחר הבירור יש לאפשר לאיש לרכוש את הבית לפי השומה המעודכנת. דעתו נותרה במיעוט.

האיש ניסה לעכב את הביצוע

לאחר מתן פסק הדין פנה האיש, באמצעות עו"ד איילת חן, בבקשה לעיכוב ביצוע עד להגשת ערעור לבית הדין הרבני הגדול.

בבקשה נטען בין היתר כי השמאות השנייה כוללת אי-דיוקים מהותיים, כי הפער של 400 אלף שקל בין שתי חוות הדעת אינו סביר וכי יש לאפשר לאיש לחקור את השמאי. עוד נטען כי ההחלטה אינה מתיישבת עם ההכרעה הקודמת, שקבעה כי האיש ירכוש את הבית.

גם בקשה זו נדחתה.

במסגרת ההחלטה המאוחרת יותר חזרו הרב אברהם הרוש, הרב אביעד תפוחי והרב צבי שינדלר ובחנו את שתי השמאויות ואת משמעותן.

בית הדין קבע כי השמאות הראשונה הייתה "שמאות בנקאית" שנערכה לצורך בקשת משכנתה, ולכן אינה בהכרח משקפת את שווי השוק המלא של הנכס. עוד הודגש כי לא נחתם הסכם מכר, לא שולמו דמי קדימה ולא נעשתה פעולה שהעניקה לאיש זכות קניינית מוגמרת לרכישת חלקה של האישה.

בית הדין התייחס גם למאפייניו הייחודיים של הנכס: בית צמוד קרקע בקיבוץ, שבו היצע הנכסים עשוי להיות מוגבל והביקוש אינו בהכרח דומה לזה הקיים בנכסים עירוניים או בקיבוצים אחרים. לכן, גם ההשוואות שעליהן נשענה עבודת השמאי אינן בהכרח משקפות באופן מלא את המחיר שניתן לקבל בפועל.

בית הדין הגדול נתן גיבוי לעיקרון המקסום

האיש לא הסתפק בכך והגיש בקשת רשות ערעור לבית הדין הרבני הגדול.

גם הפעם הבקשה נדחתה.

בית הדין הגדול אימץ את העיקרון שעמד בבסיס הכרעתו של בית הדין באשקלון וקבע כי זכותו של כל שותף לבקש את מיקסום שווי הנכס וכי אין למנוע מאחד השותפים את האפשרות להשיג את התמורה המרבית.

בית הדין הגדול אף קבע כי גם כאשר קיימת החלטה קודמת, ניתן לסטות ממנה, וכי במקרה זה "הזכות למיקסום הנכס גוברת על כל טיעון וטענה". בקשת רשות הערעור ועימה הבקשה לעיכוב ביצוע נדחו.

תגובת עו"ד יוסף ויצמן

עו"ד יוסף ויצמן העוסק בין היתר בכינוס נכסים, מימוש נכסים והליכי פירוק שיתוף, מסר בהתייחס לפסק הדין:

"פסק הדין מחדד עיקרון חשוב מאוד בתחום פירוק השיתוף ומימוש הנכסים: חוות דעת שמאית היא כלי מקצועי חשוב, אבל היא אינה חזות הכול. כאשר קיימת אפשרות ממשית לקבל עבור הנכס מחיר גבוה יותר, יש לבחון את השוק ולא להסתפק באופן אוטומטי במספר שנקבע בחוות הדעת.

"האיזון שנעשה כאן משמעותי במיוחד. מצד אחד נשמרה לאיש האפשרות לרכוש את הנכס, ומצד שני לא נשללה מהאישה הזכות לקבל עבור חלקה תמורה שמשקפת את שוויו האמיתי. מתן זכות קדימה לצד שמעוניין בנכס, תוך בחינת הצעות ממשיות מהשוק, הוא במקרים המתאימים מנגנון נכון והוגן.

"פסק הדין גם שולח מסר ברור לכל מי שעוסק בכינוס נכסים ובפירוק שיתוף: המטרה אינה רק להשלים את המימוש, אלא לעשות זאת בדרך מקצועית שתשמור ככל האפשר על שווי הנכס ועל זכויותיהם הקנייניות של כל בעלי הזכויות."

פסק דין בית הדין האזורי אשקלון