בשבועות האחרונים התפרסמה החלטה מעניינת של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט דוד זילר) בסוגיה בעלת חשיבות לעולם הנדל"ן וההסכמים החוזיים: עמותת "מעונות ילדים בישראל קרית הילד ירושלים" (להלן: המבקשת) עתרה בבקשת רשות ערעור (רע"א 41290-09-24) במטרה למנוע הפניית סכסוך שכירות מתמשך אל הליך של בוררות. המאבק התחיל לאחר שהמבקשת ביקשה לפנות את המשיבה, "מרכז אגודת ישראל בארץ ישראל", מנכס שבבעלותה. בהחלטתו, דחה השופט זילר את הבקשה, ובכך נתן עדיפות מובהקת לתניית הבוררות הכלולה בהסכם המקורי שבין הצדדים.

הרקע: סכסוך על המשך השכירות והפנייה לבוררות

הפרשה החלה בשנת 2014, אז נחתם הסכם שכירות בין המבקשת (מעונות ילדים) לבין המשיבה (מרכז אגודת ישראל). ההסכם קבע כי המשיבה תשכור חלק מסוים במקרקעין השייכים למבקשת לתקופה מוגדרת מראש, אולם במסגרת הסעיפים הוכללה גם תניית בוררות מפורשת. לפי התנייה, בכל מקרה של "אי אלו טענות בין הצדדים", הסכסוך יתברר בפני בורר מוסכם.
לאחר תקופת השכירות המקורית, המשיבה המשיכה להחזיק בנכס. לטענת המבקשת, היא עשתה זאת בלי לשלם את מלוא דמי השכירות ובניגוד להסכמות החוזיות, ואף סירבה לפנות את המושכר למרות דרישות רבות. המבקשת הדגישה כי מיזם תמ"א 38 בבניין, שלטענתה עתיד לצאת לפועל, מחייב את פינוי הנכס מוקדם ככל האפשר.

עם זאת, ניתן להבין מהחומר שבתיק כי המשיבה סברה שההסכם הוארך למעשה "מכוח התנהגות": תקופת השכירות המשיכה על אף שתוקף ההסכם המקורי עבר, הצדדים לא חתמו על הסכם חדש, והמשיבה המשיכה להשתמש בנכס. תחת נסיבות אלה, המבקשת פנתה לבית משפט השלום (בתביעה לפינוי) כדי להסדיר את פינויה של המשיבה מהנכס.

המחלוקת העיקרית: האם עדיין חלה תניית הבוררות?

בעיצומו של ההליך הגישה המשיבה בקשה לעיכוב ההליכים בבית משפט השלום, בטענה שיש תניית בוררות מחייבת בין הצדדים. המשיבה הסבירה כי אם המבקשת בוחרת להסתמך על ההסכם המקורי (הכולל חובה לשלם דמי שכירות), ממילא חלה גם תנית הבוררות בו.

מצד שני, המבקשת טענה שאינה תובעת מכוח ההסכם, אלא מכוח סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המסדיר סיום שכירות כאשר לא נקבעה תקופה חדשה באופן פורמלי. לטענתה, כשצד אחד מודיע על רצונו להפסיק את הסכם השכירות – ובמיוחד בשל צורך דחוף בפינוי – אין יותר בסיס לחייב אותה בתניית הבוררות.

כמו כן, המבקשת טענה שלבורר המוזכר בהסכם (רב בשם יעקב כהן) יש ניגוד עניינים, ושלא יוכל לשמש עוד כבורר אובייקטיבי בעניינם. היא ביקשה אפוא לשלול את עצם האפשרות של הפניית ההליך לבוררות, גם בשל החשש לכך שהבורר אינו "כשיר" עוד למלא תפקידו.

החלטת בית משפט השלום

בשלב ראשון, בית משפט השלום נדרש לשאלה אם לעכב את ההליך ולשלוח את הצדדים לבוררות. בהחלטתו ציין בית המשפט שקיימת תניית בוררות תקפה בהסכם השכירות המקורי, ושלא הוצגו טעמים של ממש לשלול את תחולתה גם על התקופה המאוחרת – התקופה שלאחר סיום ההסכם לכאורה.
השופט בערכאה הדיונית ציין שהמבקשת עצמה הודתה בכך ש"ההסכם הוארך מכוח התנהגות הצדדים", ובחלקים רבים של טענותיה מפנה לחיובים (כמו דמי שכירות) מכוח ההסכם המקורי. במציאות זו, ציין בית משפט השלום, אין עילה או הצדקה להפריד בין ההתחייבויות החוזיות לבין סעיף הבוררות שבהסכם.

ערעור למחוזי: טענות המבקשת וסירובו של השופט זילר

המבקשת לא השלימה עם התוצאה ופנתה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בהליך של בקשת רשות ערעור (בר"ע). טענתה המרכזית הייתה שהביטול נעשה מכוח סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, ולכן אין כל תוקף לתניית הבוררות לאחר שהושלמה התקופה המקורית של השכירות.

כבוד השופט דוד זילר בחן את הטענות וקבע כי אין עילה למתן רשות ערעור בנסיבות העניין. השופט הזכיר את הכלל לפיו ענייני בוררות זוכים ל"מסננת" מחמירה בכל הנוגע להתערבות ערעורית: רשות ערעור בענייני בוררות תינתן רק במצבים חריגים, כגון סוגיה משפטית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים או למניעת עיוות דין משמעותי. כאן, כך קבע, לא מדובר במצב כזה.

חידוד הקשר בין חוק השכירות להסכם המקורי

בית המשפט הזכיר שהמבקשת עצמה מסרה כי אחרי סוף תקופת השכירות ה"פורמלית", הצדדים המשיכו בפועל אותו יחס משפטי: המשיבה המשיכה להחזיק בנכס, ובכך פעלו הצדדים כאילו השכירות מוסיפה להתקיים "בהסכמה מכללא". אמנם, סעיף 19 לחוק השכירות מקנה לצדדים אפשרות לסיים את השכירות בהודעה חד־צדדית, אך הדבר לא מבטל את העובדה שההסכם המקורי (על תניותיו, לרבות בוררות) מוסיף לחול כל עוד לא פונה הדייר בפועל ולא התנתקו היחסים ההסכמיים.
במילים אחרות, כאשר הסכם השכירות מוארך שלא בדרך רשמית אלא מתוך הסכמת הצדדים "להמשיך כאילו החוזה שריר וקיים", הרי שכל סעיפיו, לרבות תנית הבוררות, ממשיכים להשתרע על היחסים הנמשכים ביניהם – גם אם תקופת השכירות המקורית חלפה.

טענות לניגוד עניינים

לגבי הטענה שהבורר "אינו כשיר" או "אינו אובייקטיבי", המחוזי קבע כי טענה זו הועלתה בלא פירוט או ראיות, וגם לא במועד המתאים בערכאה הראשונה. היא הועלתה באיחור ונכתבה באופן כללי בלבד, מבלי שהמבקשת הציגה מסד עובדתי מינימלי שיתמוך בה. בית המשפט המחוזי לא שלל את האפשרות שיעלו טענות בעתיד על חוסר התאמה של הבורר, אבל ציין שהכלי המשפטי הנכון הוא לפנות באופן מסודר בבקשה פסלות או להעלאת טענות כנגד הבורר, לא לטעון כנגד עצם קיום הבוררות.

משמעות ההחלטה

מעבר לתוצאת הסכסוך בין הצדדים, פסק הדין של המחוזי מספק כמה תובנות חשובות באשר להכרה בתוקף סעיפי בוררות:

1. הפרדה בין תוקף ההסכם לתוקף תנית הבוררות
   גם אם אחד הצדדים טוען שההסכם בטל או הסתיים, ייתכן שתניית הבוררות תישאר שרירה וקיימת. הדבר נכון במיוחד כשבית המשפט קובע שהצדדים ראו בהסכם, הלכה למעשה, כמסגרת יחסים קיימת.
2. פרשנות מרחיבה של "הסכמה מכללא"
   החוק מאפשר לשוכר להמשיך להשתמש בנכס לאחר תום התקופה המוגדרת, ובכך נוצרת שכירות חדשה בהתנהגות על בסיס ההסכם המקורי. עיקרון זה דוחה את הטענה שלפיה די במסירת הודעה חד־צדדית כדי להתנער לחלוטין מכל ההיבטים החוזיים. הודעה על סיום איננה שוללת חובות או זכויות שכבר נקבעו, ובתוכן חובת הפנייה לבוררות.
3. רף גבוה למתן רשות ערעור בענייני בוררות
   המדיניות המשפטית מבכרת את הסדרת סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט – מי שחפץ להתנגד להליכה לבוררות נדרש להציג נימוקים כבדי משקל. במקרה זה, הטענות שהוצגו לא הרשימו את בית המשפט המחוזי כי מדובר ב"אינטרס ציבורי" או ב"עיוות דין" המצדיקים חריגה כללית.
4. משמעות בפועל עבור בעלי נכסים ושוכרים
   ההחלטה מדגימה שבעלי נכסים, המבקשים להגן על זכויותיהם, חייבים להיות מודעים לכך שסעיפי חוזה – לרבות בוררות – יכולים להמשיך לחול גם לאחר פקיעת התקופה הפורמלית. מנגד, שוכרים הממשיכים להחזיק בנכס, גם אחרי שתקופת השכירות הסתיימה, עשויים לגלות שכל הוראות ההסכם, לרבות אלה שאינם נוחים להם, ממשיכות לחייב אותם.

סיכום

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את בקשת רשות הערעור שהגישה עמותת "מעונות ילדים בישראל קרית הילד ירושלים", והותיר על כנו את ההחלטה להעביר את סכסוך הפינוי לבוררות. בכך נסללה הדרך להמשך בירור המחלוקות בפני הבורר המוסכם, חרף טענות המבקשת על כך שההסכם המקורי תם ושנגנזה תנית הבוררות.
פסק דין זה שב ומלמד שהרחבת או המשכת יחסי שכירות מכוח התנהגות מנציחה לא רק את ההסכמה לגבי עיקרי העסקה (למשל עצם הזכות להישאר בנכס), אלא גם את יתר סעיפיה — כולל בוררות. רק בסיום חלק וחד-משמעי של השכירות, או בהסכמה אחרת, ניתן היה לומר שתניית הבוררות פקעה.

בינתיים, הסכסוך עצמו יצטרך להתברר בפני הבורר המוסכם או בבוררות מתוקנת אחרת, ככל שיאושרו טענות על ניגוד עניינים. אך העיקר הוא שהמבקשת לא הצליחה לשכנע את בית המשפט המחוזי שהמנגנון החוזי של יישוב סכסוכים באמצעות בוררות בטל בעקבות סיום התקופה המקורית.