בשוק נדל"ן רווי באי-ודאות ובחוסר איזון בין ביקוש להיצע, בנק ישראל שולף חרב רגולטורית בניסיון לצנן את שוק ההלוואות המפוקפקות. ביום 6 באפריל 2025, הפיקוח על הבנקים (המפקח דניאל חחיאשוילי) פרסם הוראת שעה דרמטית (חוזר 2816) אשר מטילה מגבלות חדשות על מתן ליווי בנקאי לפרויקטים למגורים שבהם מוצעים לרוכשים תנאי תשלום דחויים במיוחד.

רקע: שוק שמתדלק על מימון יצירתי

לאורך השנים האחרונות, וביתר שאת מאז תחילת משבר הדיור בשנים 2021–2022, הפך השימוש במסלולי מימון מסוג "בלון" ו"בולט" לתופעה רחבת היקף בקרב יזמים. מדובר בהלוואות שבהן הרוכש משלם חלק קטן מהתמורה (ולעיתים רק את דמי ההרשמה), בעוד יתרת הסכום נדחית למועד קבלת הדירה. הריבית – במקרים רבים – משולמת בינתיים על ידי הקבלן. כך נוצרת מציאות שבה רוכשים חותמים על חוזי רכישה מבלי שנדרשים להוכיח יכולת החזר ממשית.

הפיקוח מזהיר: סיכון אשראי חמור לבנקים ולשוק כולו

בהודעת הפיקוח נכתב כי "ניכרת עלייה בסיכון האשראי לשוק הדיור ולענף הבינוי, בין היתר על רקע עלייה חדה בשימוש במבצעי עידוד הכוללים דחייה מהותית של התמורה לרכישה". החשש המרכזי הוא ששיעור גבוה של עסקאות מסוג זה עלול להוביל לגל חדלות פירעון מצד רוכשים, מה שיפגע לא רק ביזמים – אלא גם בבנקים וביציבות הפיננסית.

עיקרי ההוראה: מגבלות חדשות על הבנקים

לפי חוזר 2816, בנק שילווה פרויקט מגורים שבו למעלה מ-25% מהחוזים כוללים דחייה של יותר מ-40% ממחיר הדירה למועד המסירה, יידרש לשקלל את האשראי כ"חוב בסיכון מוגבר" – ולפיכך להקצות יותר הון עצמי כנגדו (משקל סיכון של 150%).

בנוסף, נקבעה מגבלה נוספת על שיעור ההלוואות מסוג "בלון" או "בולט" בסבסוד קבלן: לא יותר מ-10% מסך הביצועים ברבעון יכולים להיות במסלולים אלו, כחלק מהוראת ניהול בנקאי תקין מס' 451.

אינפוגרפיקה: השוואת סוגי ההלוואות

ההשפעה על יזמים: פרדוקס השיווק מתהפך

מבצעי תשלום מסוג זה שימשו ככלי שיווקי מרכזי בפרויקטים חדשים, בעיקר בפריפריה ובאזורים בהם הביקוש נמוך מהממוצע. כעת, אותם פרויקטים עלולים להפוך לפחות כדאיים לבנקים, דבר שיקשה על היזמים להשיג ליווי פיננסי בתנאים נוחים.

"מדובר במהפכה שקטה אך מרחיקת לכת", אומר ל"כלכליסט" בכיר בענף המימון הבנקאי. "פרויקט שמבוסס על מבצעי בלון – ייתקל כעת בחסמים רגולטוריים שלא היו קיימים בעבר. זה מחייב את היזמים לחשוב מחדש על אסטרטגיית המכירה".

הפיקוח מאותת: זו רק ההתחלה

ההוראה החדשה ניתנת כהוראת שעה לתקופה של שנה וחצי – עד לסוף דצמבר 2026 – אך לפי מקורות בבנק ישראל, לא מן הנמנע שהיא תהפוך להוראת קבע. "הפיקוח ימשיך לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות בענף, ובמידת הצורך יבחן הרחבה נוספת של ההוראה", נכתב.

השלכות רוחב: שינוי כללי המשחק

השלכות המהלך אינן מוגבלות רק ליזמים. גם רוכשים פרטיים יידרשו מעתה לבחון היטב את מבנה העסקה. הלוואות שנראו בעבר כאטרקטיביות – עלולות כעת להפוך לבלתי זמינות או יקרות יותר.

גם הבנקים צפויים לבצע התאמות פנימיות נרחבות, לרבות בחינה מחודשת של תהליכי החיתום ומדיניות ההעמדה. הסיכון הפיננסי ייבחן לא רק לפי הרוכש הבודד – אלא לפי הרכב העסקאות בפרויקט כולו.

לקראת עידן מימון חדש?

האם השוק יסתגל? ייתכן. ייתכן גם שתחול עלייה בפנייה לגופי מימון חוץ בנקאיים – פתרון יקר בהרבה, העלול להעמיק את אי השוויון בשוק.

אך דבר אחד ברור: הפיקוח מאותת לשוק – אי אפשר לבנות שוק דיור בר-קיימא על הנחות תשלום שמטשטשות את הסיכון.

לסיכום: בנק ישראל מבקש להשיב את האחריות הפיננסית לשוק המשכנתאות – יזמים, רוכשים ובנקים כאחד יתבקשו לשחק לפי כללים חדשים, מחמירים, אך גם מתבקשים.

נוהל בנק ישראל