פרויקט תמ"א 38 ברחוב דנין בבת ים הפך בחודשים האחרונים מזירת בנייה לסכסוך משפטי מורכב, שבמרכזו שאלה בעלת משמעות רחבה בהרבה מגורלו של בניין אחד: מתי כישלון של חברה לעמוד בהתחייבויותיה הופך מבעיה חוזית לעילה להכניס אותה להליכי חדלות פירעון.

הדיירים פנו לבית המשפט

49 מדיירי הבניין פנו לבית המשפט לאחר שהפרויקט, שהחל בינואר 2024, לא הושלם במועד. לטענתם, העבודות התקדמו באיטיות והם נותרו להתגורר במשך תקופה ארוכה בתוך אתר בנייה פעיל, כשברקע טענות לליקויי בטיחות, חוטי חשמל חשופים, קירות בלתי גמורים וגישה בעייתית למקלט. לפי הנתונים שהוצגו בהליך, הפרויקט הגיע בשלב מסוים לשיעור השלמה של כ־23% בלבד.

את הפרויקט מבצעת חברת סקאי בוטיק בע"מ, חברת בת שבשליטת אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן. הדיירים, שיוצגו בין היתר בידי עו"ד שי גרנות, טענו כי היקף העיכובים והמצב שנוצר בבניין מצדיקים התערבות חריגה והעברת החברה למסלול של חדלות פירעון.

הטענות התקבלו בבית המשפט המחוזי בתל אביב. השופטת נועה גרוסמן קבעה כי התמונה המצטיירת מן הפרויקט ומהעיכוב הממושך מקימה בסיס למתן צו לפתיחת הליכים נגד החברה, ומינתה את עו"ד דורית לוי טילר כנאמנת. בהחלטתה נתנה השופטת משקל כבד למצוקת בעלי הדירות וקבעה כי הם אינם יכולים להישאר בני ערובה של היזם או של גורמי המימון.

העליון משנה את התמונה

אלא שהחברה ערערה לבית המשפט העליון וביקשה לעצור את ביצוע ההחלטה עד להכרעה בערעור. כאן השתנתה התמונה.

המשנה לנשיא בית המשפט העליון, השופט נעם סולברג, קיבל את הבקשה לעיכוב ביצוע והצביע על קשיים משפטיים ממשיים בהחלטה להכניס את החברה להליכי חדלות פירעון. השאלה המרכזית מבחינתו לא הייתה אם החברה עמדה בכל התחייבויותיה כלפי הדיירים – אלא אם הכישלון בפרויקט אכן מוכיח שהיא נמצאת במצב כלכלי של חדלות פירעון.

וזו הבחנה מהותית.

חוק חדלות פירעון אינו נועד לתת מענה לכל הפרת חוזה, קשה ומתמשכת ככל שתהיה. כדי להכניס תאגיד להליכי חדלות פירעון יש להראות, בין היתר, כי הוא אינו מסוגל לשלם את חובותיו במועדם או כי התחייבויותיו עולות על שווי נכסיו.

לפי העליון, בהחלטת המחוזי היטשטש הגבול שבין שני מצבים שונים: חברה שאינה מסוגלת לשלם את חובותיה, וחברה שאינה מקיימת התחייבות חוזית מסוימת.

הפרת חוזה אינה בהכרח חדלות פירעון

השופט סולברג הבהיר כי אי־קיום התחייבות חוזית יכול לנבוע משורה ארוכה של גורמים שאינם קשורים כלל למצבו הפיננסי של המתחייב – ובהם חסמים תכנוניים, לוגיסטיים, פיזיים או רגולטוריים. לדבריו, אפילו חברות מבוססות ואף ענקיות טכנולוגיה עלולות להיכשל בביצוע התחייבויות במסגרת פרויקט מסוים, מבלי שהדבר יהפוך אותן לחדלות פירעון.

במקרה של סקאי בוטיק, לטענה הזו היה גם בסיס עובדתי נוסף. סביב הפרויקט התנהלו במהלך התקופה מחלוקות תכנוניות מול עיריית בת ים, לרבות צווים מנהליים להפסקת עבודות וטענות הנוגעות לתוקף ההיתר ולאישורים שנדרשו להמשך הבנייה. הדבר חיזק את האפשרות שהעיכוב בפרויקט אינו נובע בהכרח מקריסה כלכלית של החברה, אלא גם מקשיים תכנוניים ורגולטוריים שנלוו לפרויקט.

ומה לגבי הדיירים?

בית המשפט העליון לא התעלם לרגע ממצבם של הדיירים. בהחלטה הודגש כי ליקויי בטיחות, ככל שהם קיימים, מחייבים טיפול מיידי וכי המשך מגורים באתר בנייה עלול לגרום לפגיעה קשה באיכות החיים ואף להעמיד את הדיירים בסיכון.

אלא שהעליון ביקש לבחון שאלה אחרת: האם דווקא הכנסת היזמית להליכי חדלות פירעון היא הדרך שתפתור את הבעיה.

גם כאן התשובה לא הייתה מובנת מאליה. החלפת היזם או העברת ניהול הפרויקט לגורם אחר עשויה לגרור עיכובים נוספים, עלויות חדשות ותקופת הסתגלות ולמידה של הפרויקט. ככל שחלק מהעיכובים נובע ממחלוקות תכנוניות אובייקטיביות הקשורות בבניין עצמו, לא ברור שהחלפת החברה המבצעת תביא בהכרח להאצת העבודות.

במקביל, הזהיר העליון גם מהשלכותיו הכבדות של צו לפתיחת הליכים על חברה פעילה. הליך חדלות פירעון עשוי להשפיע לא רק על החברה עצמה, אלא גם על בעלי מניותיה ומנהליה, על נושים, ערבויות, ספקים, התקשרויות מסחריות ואף על המוניטין של חברות הקשורות אליה.

לא מסלול עוקף לסכסוך חוזי

לצד כל אלה התייחס השופט סולברג לעיקרון נוסף: הליכי חדלות פירעון אינם המסגרת המתאימה לבירור מחלוקת עובדתית אמיתית על עצם קיומו של החוב. כאשר יש מחלוקת מהותית בין הצדדים לגבי החבות החוזית או היקפה, אין להשתמש בדיני חדלות הפירעון כדרך עוקפת להכריע בסכסוך.

גם תניית בוררות שנכללה במערכת ההסכמית בין הצדדים עמדה ברקע. העליון ציין כי הטענה בעניין זה לא קיבלה מענה מספק בהחלטת המחוזי, אף שמדובר בסוגיה מהותית שעשויה להשפיע על הדרך המשפטית שבה יש לברר את המחלוקת.

התוצאה הייתה עיכוב ביצוע צו פתיחת ההליכים עד להכרעה בערעור.

העליון לא קבע בשלב זה כי החברה אינה חדלת פירעון, וגם לא ביטל את טענות הדיירים או הקל ראש במצב שנוצר בפרויקט. אולם הוא העביר מסר ברור באשר לגבולות השימוש בדיני חדלות פירעון: פרויקט שנכשל, עיכוב משמעותי בבנייה או אפילו הפרה יסודית של חוזה אינם יכולים לבדם להחליף את הדרישה להוכיח כי החברה אכן מצויה במצב כלכלי של חדלות פירעון.

ההחלטה עשויה להיות רלוונטית הרבה מעבר לעולם ההתחדשות העירונית. היא משרטטת קו גבול חשוב עבור חברות, נושים ובתי המשפט: דיני חדלות פירעון הם כלי להתמודדות עם כשל כלכלי – ולא מסלול חלופי לניהולו של סכסוך חוזי, קשה ככל שיהיה.

עו"ד יוסף ויצמן: "יש להבחין בין כשל חוזי לכשל כלכלי"

עו"ד יוסף ויצמן, בעלים של פירמת עורכי דין המתמחה בחדלות פירעון ושיקום כלכלי, מסר בתגובה:

"החלטת בית המשפט העליון מחדדת עיקרון בסיסי וחשוב בדיני חדלות פירעון: לא כל הפרה חוזית, גם אם היא קשה, ממושכת ובעלת השלכות משמעותיות, מעידה בהכרח על חדלות פירעון. מדובר בהליך בעל השלכות מרחיקות לכת על חברה, נושיה, עובדיה והתקשרויותיה העסקיות, ולכן יש לוודא לפני הפעלתו כי אכן מתקיימים התנאים הכלכליים שקבע המחוקק.

לצד זאת, אין להקל ראש בזכויותיהם ובמצוקתם של הנושים או הדיירים, אולם לכל מחלוקת יש להתאים את המסלול המשפטי הנכון. ההבחנה הזו היא קריטית, משום שהליכי חדלות פירעון אינם אמורים לשמש כאמצעי לחץ או כתחליף לבירור חוזי או מסחרי במקום שבו טרם הוכח כשל כלכלי אמיתי."